Жизнь в съемной квартире, комнате или доме – это реальность большинства наших читателей и абонентов. На нашей Горячей линии нам регулярно задают вопросы о различных конфликтных ситуациях, которые возникают между хозяином жилья и арендатором. И многих из них было бы легко избежать, если бы стороны знали свои права заранее.
В нашей статье мы раскроем такие темы:
- Основные элементы договора аренды
- Ремонт в арендованной квартире: кто должен платить?
- Когда хозяин имеет право выгнать квартиросъемщика?
- Что делать, если хозяин жилья поменялся
- Налог на доходы от сдачи жилья в аренду
- Налоговая скидка для переселенцев, которые снимают жилье
- Как связана справка переселенца и договор аренды
и другие вопросы.
Итак, вопросы найма (аренды) жилья регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины, а общие положения по договорам аренды любого имущества определены в главе 58.
Договор аренды
Сторонами договора найма (аренды) жилья является собственник жилья (арендодатель) и арендатор.
В договоре аренды обязательно должны быть указаны срок аренды и сумма оплаты за проживание (ст.810 ГКУ).
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Это не означает, что он обязательно должен заверяться у нотариуса. Согласно Порядку совершения нотариальных действий нотариусами Украины (утвержден наказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5), обязательное нотариальное заверение необходимо только в случае заключения договоров аренды недвижимости на срок три года и более (п.3.1 Порядка).
Договор аренды – это то, что дает право арендатору пользоваться жильем. Без договора аренды у вас нет правовых оснований находиться в квартире, принадлежащей другому человеку, и хозяин в любой момент может выставить вас на улицу.
Срок аренды
Согласно ст.821 ГКУ, стороны могут сами выбрать срок, на который они заключают договор. Если срок не установлен в договоре, считается, что договор заключен на пять лет.
При заключении договора аренды сроком на год и более в тексте договора обязательно следует указывать лиц, которые будут постоянно проживать совместно с арендатором (ст.816 ГКУ). Эти лица имеют те же права и обязательства по договору, что и основной арендатор. Кроме того, согласно ст.817 ГКУ, арендатор может при наличии согласия арендодателя вселить в жилье других лиц уже после заключения договора.
Кроме того, арендатор имеет право, предварительно уведомив арендодателя, разрешить временное проживание в жилье других лиц. Эти временные жильцы обязаны освободить помещение после истечения оговоренного срока проживания, либо в течение семи дней после того, как от них этого потребуют.
Если договор аренды заключен на срок менее года, то: 1) других лиц, проживающих вместе с основным арендатором, указывать необязательно; 2) невозможна замена арендатора иными лицами из числа тех, которые постоянно с ним проживают; 3) арендатор не имеет преимущественного права на продление договора аренды жилья на новый срок и на покупку жилья; 4) арендатор не имеет права сдавать жилье в субаренду. Если иное не предусмотрено самим договором.
Если же договор заключается на срок длительностью год или более, то, согласно ст.822 ГКУ, арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора на новый срок. Реализация этого права осуществляется таким образом: не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды арендодатель может предложить арендатору заключить договор на таких же или иных условиях, либо предупредить арендатора об отказе от продления договора. Если арендодатель к концу срока аренды не предупредил арендатора, а арендатор не освободил помещение, договор считается перезаключенным на тот же срок, что и ранее, на тех же условиях.
Если жилье, которое было предметом договора аренды, продается, “долгосрочный” арендатор имеет преимущественное право на его приобретение.
Кроме того, жилье, арендованное на срок не менее года, арендатор имеет право передать в субаренду.
Особенности договора субаренды указаны в ст.823 ГКУ.
Согласно договору субаренды, арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендованное им жилье субарендатору. Собственных, независимых от арендатора прав на жилье субарендатор не имеет.
В договоре субаренды должна быть указана сумма оплаты. Срок субаренды не может превышать длительность договора аренды. Если договор аренды прекращается досрочно, договор субаренды прекращается вместе с ним. Субарендатор не имеет преимущественных прав на перезаключение договора.
Что произойдет, если хозяин квартиры сменится?
Согласно ст. 814 ГКУ, в случае смены собственника жилья, переданного в аренду, новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. То есть, если у хозяина есть родственники, они просто наследуют имущество и становятся такими же арендодателями по отношению к вам.
Обязанности арендатора
Гражданский кодекс предусматривает следующие обязательства арендатора (ст.815):
- использовать жилье только для проживания
- беречь жилье, поддерживать его в надлежащем состоянии.
- не проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.
- своевременно вносить плату за аренду.
- самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если договором аренды не установлено иное.
Согласно ст.779 ГКУ, арендатор обязан устранить повреждения жилья, которые произошли по его вине, либо возместить убытки арендодателю.
Но если повреждения или ухудшения произошли по вине арендодателя или в результате обычного износа, от арендатора нельзя ничего требовать.
Ремонт в арендованном жилье
Гражданский кодекс различает текущий и капитальный ремонт жилья.
Текущий ремонт арендованного жилья обязан осуществлять арендатор, а капитальный ремонт — арендодатель (если в договоре не установлено иное).
Определение того, что является текущим, а что капитальным ремонтом, можно найти в Примерном перечне услуг по содержанию зданий, сооружений, придомовых территорий, и услуг по ремонту помещений, зданий и сооружений, который утвержден Приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ № 150 от 10.08.2004 (текущий ремонт — п.1.2, капитальный — п.2).
Из перечня следует, что переклейка обоев может проводиться лишь с согласия арендодателя, а вот замена электрической лампочки – обязанность арендатора.
По общим нормам, которые распространяются на все виды аренды (ст.778 ГКУ), улучшать арендованную вещь нужно лишь с согласия арендодателя. В этом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости затрат либо на отнесение их в счет платы за аренду.
Если согласие арендодателя получено не было и улучшения можно отделить от вещи без ее повреждения, арендатор имеет право забрать их. Но если это невозможно, арендатор не имеет права на возмещение стоимости работ.
Поэтому, если вас не просили красить стены и клеить обои – вам не обязаны возмещать расходы на это.
Арендная плата
Согласно Гражданскому кодексу, размер арендной платы за жилье устанавливается договором. Одностороннее изменение размера платы за аренду жилья не допускается.
При этом, согласно п.170.1.2 Налогового кодекса, арендная плата не может быть ниже минимальной, которая устанавливается органами местного самоуправления по специальной методике (утверждена Постановлением Кабмина от 29 декабря 2010 года N 1253). Следует отметить, что в самой методике сказано, что она не касается арендаторов — физлиц, которые не являются субъектами хозяйственной деятельности (ФОПами), однако налоговые органы обычно не учитывают это пояснение.
Оплачивать жилье необходимо в срок, установленный договором. Если в договоре сроки не прописаны, оплата осуществляется ежемесячно.
Прекращение договора аренды
- По инициативе арендатора договорные отношения могут быть прекращены в таких случаях:
- По собственному желанию: согласно ст.825 ГКУ, арендатор имеет право в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца.
- Если жилье стало непригодным для постоянного проживания, арендатор также имеет право отказаться от договора аренды. В этом случае срок предварительного уведомления арендодателя не регламентирован законом.
- По инициативе арендодателя договор может быть прекращен в таких случаях:
- Если арендатор не платит за аренду в течение трех месяцев подряд (согласно ст.782 ГКУ). В таком случае договор считается разорванным в момент получения арендатором уведомления арендодателя про отказ от договора.
- Жилье необходимо для проживания арендодателя и/или членов его семьи. В этом случае арендатора нужно предупреждать о прекращении договора не позднее чем за два месяца.
- Если арендатор и проживающие с ним систематически мешают соседям или используют жилье не по назначению. В этом случае арендодатель в первый раз делает арендатору предупреждение, во второй может настаивать на разрыве договора аренды.
- Если арендатор или проживающие с ним лица испортили жилье.
В случае разрыва договора аренды арендатор и иные лица, которые проживали вместе с ним, подлежат выселению из жилья по решению суда, без предоставления им другого жилья.
Срок исковой давности
Ст.786 ГКУ устанавливает специальный срок исковой давности применительно к некоторым требованиям, связанным с договором аренды.
- К требованиям возместить убытки в связи с повреждением вещи, которая была передана арендатору, а также к требованиям возместить затраты арендатора на улучшение вещи применяется исковая давность сроком в один год.
- Срок исковой давности относительно этих требований арендодателя начинается с момента возвращения вещи арендатором, а относительно требований арендатора — с момента прекращения договора аренды.
При этом Конституционный Суд Украины отметил в своем решении по делу относительно официального толкования положений статьи 786 Гражданского кодекса Украины (решение от 3 июля 2012 года по делу № 1-20 / 2012), что положения этой статьи распространяются лишь на перечисленные требования. На все остальные требования, которые могут возникнуть из договора аренды, распространяются общие положения Гражданско-процессуального кодекса Украины.
Напомним, что в общем порядке срок исковой давности составляет три года (согласно ст.257 ГКУ).
В целом при обращении в суд по поводу договоров аренды действуют общие нормы Гражданско-процессуального кодекса. Спецификой таких споров являются лишь исключительная подсудность (иски, связанные с недвижимостью, подаются в суд по месту нахождения недвижимости — ст.30 ГПК) и цена иска (в исках о разрыве договора аренды жилья цена иска определяется суммой платежей за пользование жильем в течение срока, который остался до конца действия договора, но не более чем за три года — ст.176 ГПК).
Какие налоги нужно платить собственникам
Доход от сдачи жилья в аренду включается в общий налогооблагаемый доход арендодателя. Согласно ст.167, п.167.1 Налогового кодекса, ставка налога будет составлять в этом случае 18 процентов. Также будет необходимо уплатить военный сбор в размере 1,5 процента (ст.16-1 НК).
Если жилье сдается физическому лицу (не через ФОП), налоги арендодатель обязан платить самостоятельно, на условиях, определенных в п.170.1.5 Налогового кодекса.
Также следует помнить, что если договор аренды заверяет нотариус, он самостоятельно отправляет информацию о договоре в налоговую.
Кроме того, согласно п.170.1.6 НК, риэлторы обязаны уведомлять налоговую обо всех договорах аренды, которые заключены при их посредничестве, а за нарушение этого правила они заплатят штраф в размере от 680 до 1360 грн (эта норма, определенная в статье 119-1 Налогового кодекса, появилась в 2020 году)
Сам собственник жилья также несет ответственность за несвоевременную подачу налогового отчета либо неисполнение денежных обязательств. Согласно ст. 123, п. 123.2 Налогового кодекса, штраф за несвоевременную уплату налога может составлять до 25% от суммы налога дополнительно. Также согласно ст. 120, п.120.1 Налогового кодекса, в случае неподачи или несвоевременной подачи отчетности на налогоплательщика налагается штраф в размере 340 гривен за каждый случай, а за второе нарушение в течение года будет уже штраф в размере 1020 гривен.
Налоговый вычет для переселенцев
Обратите внимание, что при официально оформленном договоре аренды и официальном трудоустройстве налогоплательщик-переселенец, который снимает жилье, может получить налоговую скидку (ст.166 Налогового кодекса, п. 166.3.9). Налогоплательщик имеет право получить такую скидку в случае, если он, его супруг/а, дети или родители не имеют в собственности пригодного для проживания жилья, расположенного на подконтрольной территории Украины и не получают адресную помощь. Размер такой налоговой скидки не может превышать (из расчета на год) 30 минимальных заработных плат, установленных законом на 1 января отчетного года.
Подтверждение места проживания и справка переселенца
Договор аренды может являться подтверждением вашего места проживания в ряде государственных органов. В частности, на основании договора аренды можно даже зарегистрировать место проживания (п.18 Правил регистрации места проживания). Однако органы местного самоуправления в своих разъяснениях указывают: если в договоре прямо не указано, что вы имеете право зарегистрировать место проживания в арендованной квартире, собственник все равно должен будет прийти и дать разрешение на регистрацию (например, тут и тут).
Напоминаем, что для оформления справки переселенца договор аренды предъявлять не нужно. Адрес проживания орган соцзащиты записывает с ваших слов, и далее именно справка внутренне перемещенного лица подтверждает место вашего проживания (ст.5 Закона об обеспечении прав и свобод внутренне перемещенных лиц).
В свою очередь, основания для аннулирования справки ВПЛ перечислены в ст.12 вышеупомянутого Закона. Это 1) отказ от справки 2) совершение особо тяжкого уголовного преступления 3) возвращение на покинутое место постоянного проживания (не применяется в период карантина) 4) выезд на постоянное место проживания за границу 5) подача заведомо ложных сведений. Таким образом, такое основание как “перестал платить хозяину квартиры” в законе отсутствует.
Вместе с тем, справка о постановке на учет внутренне перемещенного лица не удостоверяет право пользования жильем по адресу, указанному в этой справке. На это, в частности, указал Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда при рассмотрении дела № 826/319/17 (постановление от 20.03.2019).
При этом, в случае смены места проживания на подконтрольной Украине территории необходимо получить новую справку переселенца по новому месту жительства (п.9 Порядка оформления и выдачи справки о постановке на учет внутренне перемещенного лица, утвержденный Постановлением КМУ № 509 от 01.10.2014).
Данный проект «Горячая линия для населения, пострадавшего от вооруженной агрессии РФ» выполняется при поддержке Агентства США по международному развитию (USAID). Содержание продукции является исключительной ответственностью организации «Донбасс СОС» и не обязательно отражает взгляды USAID или Правительства США.