1 травня 2019 року вступив в дію новий закон про житлово-комунальні послуги. Він несе ряд суттєвих змін, які торкнуться всього населення та, зокрема, ВПО. Кому треба укладати нові договори про надання житлово-комунальних послуг? Чи буде нараховуватися пеня за несплату заборгованості за послуги? Як обрати альтернативу ЖЕКу? Та як тепер будуть виплачуватися субсидії та пільги? Відповідям на ці та інші питання про зміни, які несе новий закон і присвячений наш матеріал.
Перш за все, всі власники квартир у багатоквартирних будинках повинні до 1 травня 2020 року укласти новий договір про надання як комунальних так і житлових послуг. За новим законом до комунальних належать 7 послуг:
1) газ;
2) електрика;
3) тепло;
4) гаряча вода;
5) вода
6) водовідвід;
7) вивіз сміття.
Як і було раніше, ціни на них встановлюються владою. До житлових послуг тепер належить тільки управління будинком, яке включає в себе його:
1) утримання (прибирання, тощо);
2) електрика у спільних приміщеннях;
3) поточний ремонт спільного майна (тобто ті послуги, які раніше, як правило надавали ЖЕКи). Ціни на житлову послугу встановлюються тепер не владою (як було раніше), а за домовленістю сторін у договорі.
Як укласти договір?
Новий закон передбачає різні порядки укладення договору про надання комунальних та житлових послуг. При цьому є ряд спільних рис у обох типів договорів. По-перше, такий договір укладається на рік і за замовчуванням продовжується далі (тобто немає потреби кожного року переукладати його). По-друге, укласти його може як власник квартири, так і особа, що користується квартирою та якій власник надав на це згоду (п.6 ч.1 ст.1 Закону). Тобто житель квартири, який її орендує (як-от переселенець), за довіреністю власника може укласти такий договір. Тепер щодо кожного з двох окремих видів договорів:
- Договір про надання комунальних послуг
Новий закон передбачає три види таких договорів:
1) Індивідуальний;
2) колективний;
3) договір з колективним споживачем.
Вибирають тип договору загальні збори співвласників. Аби скликати такі збори має зібратися ініціативна група складом не менше трьох осіб (ч.3 ст.10). Розірвати договір споживачі можуть у будь-який момент, попередивши при цьому іншу сторону за 2 місяці. Якщо на зборах жителі не доходять згоди щодо того, який договір обрати, та/або не дійшли згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, то з кожним співвласником після 1 травня 2020 року укладається індивідуальний договір (при тому, що внутрішньобудинкове обслуговування здійснюють самі власники (ті, кого вони для цього наймуть). У одному будинку можна обирати різні види договорів за різними видами комунальних послуг (ч.2 ст.14 Закону). При цьому, незалежно від рішення зборів, індивідуальні договори укладаються на постачання 1) електрики та 2) газу.
- Індивідуальний договір укладається між окремим власником (або довіреною ним особою) та постачальником комунальної послуги. При укладенні такого договору постачальник, як раніше отримуватиме плату за увесь процес надання послуги.
- Колективний договір укладається між колективом співвласників (представлений уповноваженим зборами співвласником або ж управителем) та постачальником. У цьому випадку постачальнику сплачується лише вартість послуги, а абонентське та технічне обслуговування здійснюють самі співвласники (чи їх управитель). Важливою особливістю цього договору є те, що при заборгованості одного із співвласників, постачальник послуги звертається (за даними від управителя) з претензією до боржника. Якщо управитель не надав такі дані протягом 10 днів, то сам повинен відшкодувати суму боргу з можливістю потім стягнути цю суму з боржника.
- Договір з колективним споживачем укладається між юридичною особою, яка представляє співвласників (ОСББ) та постачальником. Як і випадку з колективним договором постачальнику сплачується лише вартість послуги, а абонентське та технічне обслуговування здійснюють самі співвласники (чи їх управитель). Стягнення з боржника відбувається у порядку визначеному внутрішніми документами колективного споживача (ОСББ).
Аби укласти договір про надання комунальних послуг одна сторона (споживач або надавач) надсилає іншій проект договору (який повинен бути складений на основі типового договору, затвердженого урядом). Якщо протягом 30 днів з дня отримання такого проекту сторона не висловлює заперечень, то договір вважається укладеним (ст.13 Закону). Тобто, отримавши проект договору від надавача комунальної послуги, власник квартири може продовжити отримувати комунальну послугу, не повідомляючи надавача. Якщо власника щось не задовольняє (наприклад, він, разом з іншими співвласниками планує укласти колективний договір), то він повинен у межах цього строку (30 днів) повідомити про це надавача послуг, обґрунтувавши причину. Якщо власник не згоден тільки з деякими положеннями проекту договору, то може подати надавачу протокол розбіжностей.
2. Договір про надання житлових послуг
За новим законом роль ЖЕКів тепер виконуватимуть управителі. Запроваджується конкурентний ринок управителів, з якими на власний розсуд споживачі (через ОСББ або самостійно) вправі укласти договір та встановити свою ціну. Такий договір також укладається за рішенням зборів співвласників. Діючі договори про надання житлових послуг зберігатимуть чинність до укладення нових (тобто не протягом року, як у випадку з комунальними послугами). На питання, який порядок дій на випадок, якщо новий договір не буде укладено, в Київській міській держадміністрації відповіли, що такого порядку дій поки не розроблено.
Залежно від того, чи є в будинку ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), є три види організації такого управління:
- якщо в будинку немає ОСББ, жителі будинку мають на загальних зборах визначити управителя (суб’єкта господарювання, як-от управляючу контору, ЖЕК)
- якщо в будинку є ОСББ, то воно на основі рішення загальних зборів власників, як юридична особа укладає договір з управителем (пункт 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону);
- якщо в будинку немає ОСББ, та зборами не призначено управителя до, то конкурс на призначення управителя (за рішенням зборів співвласників, які мають надати місцевим органам влади протокол рішення) протягом 3 місяців оголошує та проводить місцева влада (п.6 Прикінцевих та перехідних положень Закону). Тобто саме з управителем, обраним у ході такого конкурсу, і треба буде укладати договір.
Обов’язок власника (довіреної ним особи) інформувати надавачів послуг про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у його житлі
Відповідно до п.11 ч. 2 ст.7 Закону, споживач повинен інформувати надавачів послуг про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у його житлі, у випадках та порядку, передбачених договором. Тому дуже важливо прописати належні умови такого інформування у договорі. Треба наголосити, типовий договір, затверджений Кабміном повторює формулювання обов’язку інформування, закріплене в законі. Тобто, якщо у договорі буде прописано випадки, в яких споживач (тобто той, з ким укладено договір) повинен буде інформувати надавача послуг про тих, хто постійно проживає у його квартирі. Якщо, наприклад, такий договір укладено власником, який здав квартиру в оренду іншим, то саме власник матиме обов’язок це робити. Водночас, ймовірно, можна буде прописати випадки та порядок інформування у договорі таким чином, аби обійти це зобов’язання.
За новим законом відповідальність за несплату послуг можуть нести і жителі квартири, які не є стороною договору про комунальні послуги (тобто не лише споживач). Однією із цілей інформування надавача послуг про кількість жителів є забезпечення їх солідарної відповідальності, відповідно до ч.3 ст.9 Закону. Дієздатні особи, які проживають та/або зареєстровані у житлі споживача, користуються нарівні зі споживачем усіма житлово-комунальними послугами та несуть солідарну відповідальність за зобов’язаннями з оплати житлово-комунальних послуг. Відповідно до ст. 543 Цивільного кодексу України, при солідарній відповідальності кредитор має право вимагати виконання обов’язку частково або в повному обсязі як від усіх боржників разом, так і від будь-кого з них окремо.
З цього випливає, що надавач послуг може вимагати оплати своїх послуг від будь-кого з постійних жителів квартири споживача, з яким має договір. При цьому у решті норм закону, як-от про накладення пені у разі порушення договору споживачем, мова йде лишень про споживача (тобто особи, що уклала договір). Однак теоретично, якщо споживач не сплачує заборгованості, надавач може звернутися до суду з позовом про її стягнення щодо всіх жителів квартири (як-от орендарів). Для цього надавачу потрібно буде довести, що ці особи жили у квартирі (довідка ВПО може бути використана в такому судовому процесі для доведення того, що її власник проживав у цій квартирі).
Монетизація пільг та субсидій
Передбачені законодавством пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг вже з 1 січня 2019 року виплачуються споживачу в грошовій формі у Порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (ст.11 Закону). Отримувачі пільг та субсидій тепер можуть вибрати 1) безготівкову (яка застосовується за замовчуванням) або 2) готівкову форми виплати пільг та субсидій. Для того щоб поміняти форму виплат на готівкову, треба звернутися з заявою до органів соціального захисту населення.
Уряд встановлює граничну норму витрат на управління житлом громадян, які відповідно до законодавства мають пільги або користуються субсидією на оплату житлово-комунальних послуг (п.3 ч.1 ст.4 Закону). Тобто для цих громадян розмір внесків на управління будинком не може перевищувати цю граничну норму. Отже, якщо збори співвласників хочуть, наприклад, утримувати будинок за більші кошти, то те, що своїми внесками не зможуть оплатити ці громадяни (тобто пільговики), повинні будуть своїми більшими внесками покривати решта співвласників.
Кінець 1 частини.
У 2 частині читайте про зміни у відповідальності за несплату заборгованості за комунальні послуги, про передачу будинків на баланс жителів, про легалізацію автономного опалення і так далі.