Від початку повномасштабної війни 24.02.2022 року на гарячу лінію нашої організації періодично надходять звернення громадян, які мають у власності об’єкти нерухомого майна на територіях областей, де відбуваються активні бойові дії, право власності на які оформлено до 2013 року. Вони стикаються з неможливістю провести операції з власною нерухомістю, отримати компенсацію за пошкоджене чи зруйноване майно, зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр) по таких документах. Такі звернення надходять щодо житла, що знаходиться як на окупованій, так і на підконтрольній Уряду України території.
В чому саме полягає проблема і чи є вихід з цієї ситуації — читайте в нашій статті.
Як відбувається державна реєстрація
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 01.07.2004 року № 1952-IV (далі — Закон), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація прав) — офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону, запроваджена в Україні з 01.01.2013. До цього часу державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.
Тобто до 2013 року державна реєстрація таких об’єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.
Після 2013 року при проведенні будь-яких операцій з такою нерухомістю (купівля-продаж, дарування, спадкування та ін.) потрібно, щоб записи про право власності були спочатку перенесені в Реєстр, який існує в електронному вигляді.
При цьому державний реєстратор при перенесенні даних в Реєстр має перевірити факт державної реєстрації права власності за наданими документами тим чи іншим органом БТІ.
Відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013, обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації…
На цьому етапі й починається проблема. Значна частина архівів в населених пунктах, які знаходяться в зоні активних бойових дій чи на тимчасово окупованих територіях наразі недоступна або знищена.
Здебільшого, запити від державних реєстраторів спрямовуються до таких БТІ, тому отримати інформацію про зареєстровані права до 01.01.2013 на будь-який об’єкт нерухомого майна, що розташований на таких територіях, об’єктивно неможливо. Відповідь на такі запити або не надходить, або у відповіді зазначається, що підтвердити факт державної реєстрації неможливо через відсутність паперових архівів.
Яскравим прикладом такої ситуації є місто Авдіївка. Реєстраційні дії з нерухомістю в цьому місті до 2013 року проводили БТІ Донецька та Ясинуватої, які знаходяться в окупації. Відповідно, жителі міста отримують відмови в разі спроби внести дані про право власності в Реєстру.
щоб збільшити картинку-натисніть на неї
При цьому, як правило, власники майна мають у розпорядженні оригінали документів.
Це призводить до порушень права власності в частині розпорядження майном, зокрема:
- неможливість продати, подарувати, обміняти майно тощо;
- неможливість внести дані про реєстрацію в Державний реєстр прав, тобто право власності по факту не підтверджене за його власником;
- неможливість одержання компенсації в рамках єВідновлення — оскільки для її отримання необхідно спочатку внести інформацію про майно в Реєстр.
Інший порядок реєстрації права власності Законом не передбачено. В результаті, єдиним способом підтвердити право власності на таке майно наразі є визнання права власності в судовому порядку. Державна реєстрація в цьому випадку здійснюється на підставі рішення суду.
Судова практика
Реєстр судових рішень містить приклади позитивної судової практики, зокрема рішення по справі N 217/380/23 від 17.01.2024 року:
Згідно з договором купівлі-продажу від 19.09.95, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, посвідченого 19 вересня 1995 року приватним нотаріусом Авдіївського нотаріального округу Малімон А.О. за N 3013, позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності належить житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1. Згідно реєстраційного напису, право власності на вказаний будинок зареєстровано за ОСОБА_1 у КП «Бюро технічної інвентаризації м. Донецька» 21 вересня 1995 року, за реєстровим номером 3208
…
Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи надані у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про обгрунтованість позовних вимог, оскільки позивачем було доведено його право власності на житловий будинок, проте оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно дані відомості відсутні, а отримати інформацію щодо зареєстрованого права власності позивача на житловий будинок у БТІ з тимчасово окупованої території (м. Донецьк) на даний час неможливо, позивач не може розпоряджатися своїм майном, що порушує його право власності, у зв’язку з чим, заявлені ним позовні вимоги підлягають задоволенню.
Подібні рішення були винесені у справах № 217/340/23 та № 217/342/23
Чим наша Організація може допомогти
Починаючи з грудня 2023 року, юристи Донбас СОС надають вторинну правову допомогу для постраждалого від війни населення (внутрішньо переміщених осіб, жителів зони бойових дій та тимчасово окупованих територій). Ви можете звернутися до нас для отримання юридичної консультації, створення плану подальших дій та отримання кваліфікованої допомоги зі складання процесуальних та інших документів.
Також ми активно комунікуємо з органами державної влади щодо захисту постраждалого від війни населення та заповнення існуючих прогалин у Законодавстві. Нами були підготовлені та направлені пропозиції щодо вдосконалення чинного Законодавства, запровадження яких уможливить реєстрацію права власності на нерухоме майно на територіях, де відбуваються активні бойові дії, без зайвих ускладнень для їх власників.
Для одержання додаткової інформації звертайтесь на гарячу лінію Донбас СОС 0800309110 (дзвінки безкоштовні). Також, ви можете зв’язатися з нами одним з таких способів:
- месенджери viber/telegram/whatsapp 093 500 69 18
- наша сторінка у Facebook
- юридична онлайн-приймальня Організації
- наш E-mail [email protected]