Мы продолжаем собирать опыт “бывалых” продавших жилье в неконтролируеміх районах Донецкой и Луганской областей. Сегодня — первая часть эпопеи с продажей квартиры в Луганске, рассказанная Реальная газета, опыт которой вполне применим и к другим городам, расположенным в неконтролируемых районах.
Первый год конфликта многие не собирались мириться с потерей. Отдавать свои квартиры за бесценок не хотелось, да и надежда еще сохранялась. Но война все шла в своем вялотекущем режиме, а тысячи внутренне перемещенных лиц продолжали бороться с целым ворохом житейских неурядиц. В итоге многим переселенцам все-таки пришлось задуматься о продаже недвижимости на неподконтрольной территории.
Решиться на такую операцию – вынужденный шаг, сопряженный с риском. Но продать квартиру в Луганске или Донецке все-таки можно.
Только прежде, чем ввязываться в эту авантюру, решите для себя окончательно – а действительно ли вы хотите продать свою квартиру?
Если да, то забудьте о том, что ваша квартира когда-то стоила 40-50-100 тысяч долларов. Всё это в прошлом, реальные цены на недвижимость после начала конфликта упали минимум в три раза. И если вы морально не готовы расстаться с имуществом «за бесценок» – не продавайте.
Но учтите, что у недвижимости не бывает объективной стоимости. В 2014 году Донецк и Луганск превратились в «плохие районы», где перестали действовать писаные правила, и от очередной вспышки насилия не застрахован никто. Равно, как и от нарушения принципа неприкосновенности частной собственности (например, вашу пустующую луганскую квартиру вскрыть могут в любой момент). И вряд ли в ближайшее время цена на недвижимость там круто пойдет вверх, даже если Минские соглашения чудом начнут работать.
Впрочем, дело тут даже не в скепсисе относительно перспектив неконтролируемых районов, а в ваших личных жизненных приоритетах. Нужны деньги сейчас и срочно? Пытайтесь «толкнуть» свои замороженные активы на неподконтрольной государству территории. Решили подождать, пока их без вашего участия разморозит исторический прогресс? Отлично, это тоже бизнес-стратегия. Тогда можете не читать все, что написано ниже.
Если вы все-таки твердо решили продавать свою квартиру в Луганске или Донецке – с чего нужно начать?
1. Морально подготовьтесь, что продажа квартиры займет у вас минимум несколько месяцев, которые вы проведете в хлопотах, переговорах и встречах с доблестными работниками админцентров, нотариата и агентств недвижимости. Также вам придется выехать на встречу с покупателями в Северодонецк или Краматорск – так что рассчитывайте на несколько дней вынужденного отгула.
2. Если у Вас нет возможности выехать в неподконтрольные районы — договоритесь с родственниками и друзьями, оставшимися “дома”, которые смогут представлять ваши интересы там, на месте – они будут показывать квартиру потенциальным покупателям и риэлторам, смогут вывезти к себе (и к вам) часть ваших личных вещей, уладить вопросы с ЖЭКами (об этом позже) и со слишком любопытными соседями.
3. Определитесь, будете ли вы продавать квартиру сами или понадеетесь на помощь риэлторов. Агентств недвижимости, которые специализируются на объектах на неподконтрольной территории, сегодня развелось немало. Их услуги обойдутся вам в 1000$ наценки на продажную стоимость жилья. При этом риэлторы будут делать ровно то же самое, что спокойно смогли бы сделать и вы – то есть, разместят объявление в интернете, будут вести телефонные переговоры с покупателями и искать нотариуса в Северодонецке или Краматорске. После нескольких месяцев тщетных попыток продать квартиру через посредника, я так и не понял, в чем же смысл участия риэлторов в этой операции.
Еще важный аргумент против совершения сделок через агентство – вы лишены возможности напрямую контактировать с покупателем, а значит, не сможете узнать, кто после вас заселится в квартиру, и можно ли в принципе заключать с этим человеком сделку.
4. Кстати, советую заранее обрисовать для себя портрет вашего покупателя. Несмотря на легенды о массово переезжающих на Донбасс россиянах, основными покупателями квартир являются как раз местные жители, улучшающие свои жилищные условия. Также вашей целевой аудиторией являются жители луганской и донецкой провинций (Краснодона, Вахрушево, Углегорска и Енакиево), которые понимают, что если даже в Донецке и Луганске жизнь теперь не сахар, то уж точно получше, чем на их малой родине. Из малых городов в «республиканские центры» переезжают студенты непризнанных вузов и предприниматели, которые надеются занять освобожденные переселенцами рыночные ниши. Четко представляя, кому вы хотите продать квартиру, вы сможете правильно составить объявление.
5. Определитесь, будете ли вы продавать квартиру вместе со всем имуществом или постараетесь забрать из нее мебель и бытовую технику. Большинство переселенцев продает свои квартиры с «полным фаршем», чтобы избежать лишних хлопот, и потому, что вещи везти некуда. Но цена «пустой» квартиры, как правило, не сильно ниже, чем обставленной – выходит, что часть своего имущества вы просто дарите покупателю. И обязательно подумайте, собираетесь ли вы в будущем обзаводиться квартирой на новом месте – наверняка вам понадобятся ваши холодильник, стиральная машинка и стол со стульями. Хотя бы сэкономите на обстановке.
Вывозом вещей из Луганска занимаются специально обученные перевозчики. Их контакты можно найти в интернете, но лучше расспросить знакомых, чтобы не нарваться на мошенников. Эти люди в оговоренное время подъедут на грузовой «газели» вместе с бригадой грузчиков. Затем под надзором ваших доверенных лиц (смотрите пункт 2) аккуратно за день демонтируют и упакуют в кузов вашу мебель и бытовую технику, и вывезут имущество в любой город Украины. Мне такая перевозка вместе с демонтажем обошлась в 11 800 гривен в июле 2016 г. С водителем было оговорено, что если с него потребуют взятки на блокпостах, то мзда выплачивается с этой фиксированной суммы. К счастью, все обошлось «без гвоздя и автомата Калашникова» – дорога из Луганска в Киев с учетом всех проверок заняла всего 30 часов.
Важный момент! Заранее сделайте (и перешлите в Луганск) нотариальную доверенность на вывоз вещей – ее нужно оформить на ваше доверенное лицо из пункта 2, которое будет сопровождать водителя в дороге и следить за погрузкой. Услуги нотариуса обойдутся в 200-300 гривен (впрочем, это только начало). Также доверенному лицу лучше заглянуть в ваш ЖЭК – и передать им копию доверенности вместе со списком вывозимых вещей. Этот список вам придется заверить в ЖЭКе вместе с подписями двух свидетелей (как правило, соседей – с ними нужно будет договориться заранее).
Нужно ли это делать? Нужно. Были случаи, когда сразу после грузчиков приезжали представители «полиции ДНР/ЛНР», вызванные соседями или тем же ЖЭКом. Доверенность вместе с заверенным в ЖЭКе списком обязательно нужно взять с собой в дорогу! Эти документы понадобятся при проверках на блокпостах.
Итак, ваша квартира готова к продаже – пора создавать и размещать объявление. Как правильно вести «охоту на покупателя», как планировать маршрут на Донбасс, и какие неприятности могут подстерегать вас на месте совершения сделки — ждите во второй части статьи
Андрей Дихтяренко
Реальная газета